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浅析房屋承租权之法律保护/郝树亮

时间:2024-07-12 21:45:46 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8164
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浅析房屋承租权之法律保护

一、 房屋租赁概述
房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益,承租人向出租人支付租金的行为,是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质,房屋租赁可分为住宅用房租赁与非住宅用房租赁;按照房屋的所有权性质,房屋租赁可分为公房租赁与私房租赁;按照房屋的租期是否确定,房屋租赁可分为不定期租赁和定期租赁;按照当事人的国籍,房屋租赁可分为国内租赁和涉外租赁。
二、 房屋承租权之法律保护
现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护,主要体现
在两方面:一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护;其二为房屋承租权优先于担保物权得到法律保护。
1、房屋承租权优先于所有权得到法律保护。大家知道房屋承租权通常被认是债权即合同之债,是基于依据有效合同所产生的债,也就是我国民法通则所称的“因当事人约定而产生的债”。但是为保证社会经济活动中交易稳定、安全的需要,法律实践中承租权作为一种比较特别的债权形式获得了某些物权的效力,学理上称之为“债权的物权化”这一方面主要体现在”买卖不破租赁的原则”,使承租权具有了物权的效力(对世权)即不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租赁”是指租赁物纵有转移,租赁关系对于租物的受让人仍然有效,例如《合同法》第二百二十九条规定:”租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面主要体现在确立房屋承租人的优先购买权,《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些规定说明了在一定条件下房屋承租权限制了房屋所有权人的所有权而优先得到法律保护。
2、房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效“。《担保法》第48条之规定“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。这实际上是从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则,也即确定了在一定条件下房屋承租权作为债权优先于抵押权作为的担保物权而得到法律保护的效力。但我们也不要忽略关于抵押权与承租权的另一条重要法律规定,那就是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”这实际上也确认了在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。
三、 房屋承租权现存法律保护存在的缺陷和改进建议
1、上述房屋承租权在与房屋有权和抵押权并存且抵押权是有效形成的情况下(抵押合同登记之日),房屋承租权都是在一定条件下有限的对抗房屋所有权和抵押权而得到优先保护的,而这个核心条件就是“房屋承租权在先”问题,从字面理解这个“先”应是指“房屋承租权形成在先”,这就涉及到如何确定房屋承租权形成的时间和标志,这对于在实践操作中切实保护承租人的房屋承租权具有十分重要的意义,而目前的法律对此未有明确规定和解示。
2、本人认为按照房屋租赁民事法律行为发生的顺序,房屋承租权应在下列四个时间点其中之一时形成:
(1) 是在租赁合同成立时形成;
(2) 在租赁合同约定的生效条件具备时形成;
(3) 租赁合同登记备案时形成;
(4) 取得房屋租赁证时形成。
3、本人认为:
(1)租赁合同成立时不应作为房屋承租权形成的时间,理由是租赁合同成立时因合同尚未生效,合同对当事人不具有约束力,承租人的房屋承租权当然是未形成的;
(2)在租赁合同约定的生效条件具备时,承租人的房屋承租权作为普通的合同债权是形成了的,对合同当事人是具有约束力的,而对不特定的第三人是不具有约束力的即不具有作为物权所特有的对抗第三人的效力,所以当然也不具备对抗房屋所有权人的房屋所有权和房屋抵押权人的所有的抵押权的条件,因此本人认为法律条文里所所说的的“房屋承租权在先”的含义并不是指“房屋承租权作为普通的债权的形成在先”,而是指“房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成在先”。
(3)那么房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间是什么时候呢?本人认为在《房屋租赁合同》办理登记备案时就是房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间。理由是因为房地产交易关系到整个社会经济的稳定安全,所以国家把它作为一种要式法律行为来严格管理,通过履行必要的程序才能确定当事人享有的房地产的权益,《城市房屋租赁管理办法》为此规定了房屋租赁登记备案制度,但立法意义在一定程度上主要是为税收管理的需要而且在实践中并没有规定严格的操作程序,但从深层的法律意义来说这应是法律规定的一种不动产交易的公示制度,使房屋租赁产生物权的公示力,从而产生对抗第三人的物权效力,从而使房屋承租权作为一种普通债权被物权化而变成一种特定债权(《上海市城市房屋租赁条例》第十五条明确规定“房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人”)。目前虽然法律规定了房屋租赁登记备案制度,但与房屋买卖交易制度相比显得粗糙模糊,而且规定一些不合理的地方,例如按《城市房屋租赁管理办法》第十五条规定“办理房屋租赁登记备案须提交房屋所有权证书”,而在实践中大多数房屋都是在未办理房屋所有权证书的情况下出租的,这就会导致出现房屋出租给承租人的时间在先抵押设定在后的情况下,因为房屋没有所有权证书无法办理房屋租赁登记备案,而具备了办理抵押登记的条件,从而使承租人的承租权不能优先于低押权人的抵押权而得到法律保护,这已经从法律规定的角度上剥夺了承租人的房屋承租权对抗抵押权的机会,是明显不公平的。这就需要法律应从保护承租人的权利不受损害的角度出发修改房屋租赁登记备案制度的规定,对此我们可以借鉴一下《上海市房屋租赁条例》第八条和第九的规定,该规定确认了只要具备房屋预售的条件就可以预租,这在一定程度上保护了承租人的房屋承租权的法律地位,本人认为应进一步放宽租赁登记备案的条件,至少在房屋具备抵押条件时房屋就可以租赁和办理租赁登记备案,让当事人去选择先抵押或先租赁,这才能从真正意义上做到权利地位的公平合理,也能使当事人更充分的行使自己的房屋所有权之处分权能,体现民法的意思自治和契约自由的原则。
(4)至于办理房屋租赁证只是国家从便于管理的角度出发,在形式上确认承租人合法承租权的而给承租人颁发的凭证,并不能依此来确定房屋承租权作为被物权化后的特定债权的形成时间。
四、立法建议
综上所述房屋承租权作为一种经常发生且关系社会经济秩序稳定的不动产主要交易形式,法律应对房屋承租人所享有的房屋承租权从立法上给予进一步的法律保护,制定更完备合理的房屋租赁管理法律制度,以保障当事人的合法权益能得到切实实现。





作者:郝树亮(13911512034)
日期:2003年4月4日


黑河市关于残疾人生产生活保障的规定

黑龙江省黑河市人民政府


第1号


《黑河市关于残疾人生产生活保障的规定》业经2002年市政府第16次常务会议讨论通过,现予发布施行。


市长:赵学礼

二○○二年六月十三日



黑河市关于残疾人生产生活保障的规定



第一条 根据《中华人民共和国残疾人保障法》和《黑龙江省实施<中华人民共和国残疾人保障法>办法》的规定,结合我市实际情况,制定本规定。
第二条 全社会应发扬社会主义人道主义精神,扶助残疾人生产生活,保障残疾人享有平等权利。
第三条 残疾人必须遵纪守法,履行公民义务,以正当手段谋职谋生,自尊、自强、自信、自立,努力为社会主义建设贡献力量。
第四条 残疾人凭残疾人证就医,乡(镇)以上医院(卫生院)可免收挂号费,并实行挂号、交费、化验、取药、就诊五优先。持县以上残疾人联合会(以下简称残联)的特困残疾人证明就医,市、县(市)区综合医院、中医院、专科医院可给予住院床位费、各项辅助检查费减免20%的照顾。
第五条 在对适龄残疾儿童少年实施义务教育的基础上,对家庭生活困难的残疾学生可免收学杂费,并经当地残联证明可就近入学。市属大中专院校对残疾学生在颁发奖学金、助学金方面应在同等条件下优先给予照顾。
第六条 对残疾人参加劳动就业前的各种技能培训,各技校、职校等培训单位,应给予免收培训费的照顾。
第七条 普通幼儿园不能拒收能够适应学习生活的残疾儿童入园。对家庭生活困难的残疾儿童,可适当减收保育费、杂费。
第八条 各城乡经济组织均应按本单位职工1.5%的比例安置残疾人就业,并为其选择适当的工种和岗位。凡未安排残疾人就业或安排残疾人就业暂未达到规定比例的单位,应按时足额交纳残疾人就业保障金。残疾人就业保障金可由各级残疾人劳动就业机构商同级地税部门代为收缴。
第九条 残疾职工在转正、晋级、职称评定、劳动工资、福利待遇和劳动保险等方面,应与其他职工享有同等待遇。
企业关、停、并、转、破产后,要妥善安排好残疾职工的生活。
第十条 经民政部门批准的社会福利企业,按照国家有关规定继续享受有关税收优惠政策。
第十一条 国家鼓励残疾人从事个体就业,发展私营经济。凡残疾人个体工商户、残疾人举办的小型生产企业,工商部门优先核发营业执照,并减收工商管理费;公安部门免收治安管理费;土地部门免收土地使用费;劳动部门免收管理费。
第十二条 农村一级残疾人免征农业税及附加,免除“两工”(义务工、积累工)和其它社会负担;二级残疾人减免征50%的农业税及附加、免除“两工”及其它负担;三级残疾人免除“两工”和其它社会负担。
第十三条 对无劳动能力、无法定抚养人、无经济来源的残疾人,由民政部门给予定期生活补助,或由乡、镇(街道)政府(办事处)、村(居)民委员会,包养户三方面签订供养合同。
第十四条 残疾人家庭安装有线电视专用线、水表等,凡申请安装地点与户口所在地一致的,安装单位凭其《残疾人证》减免50%的初装费、安装费。
在符合规划前提下,残疾人申请翻修、新建住房时,应优先安排宅基地并免收土地使用费。
第十五条 夫妻双方或一方是残疾人的家庭,其中一方为城镇户口,另一方需要到城镇落户的,公安部门应当予以办理。
第十六条 凡因工伤事故造成终生残疾、生活不能自理的残疾人,原单位必须保障其基本生活,并适当解决医疗护理等费用。
第十七条 “全国助残日”、“国际残疾人日”、“国际聋人节”、“国际盲人节”期间文化体育部门的电影院、公园、展览馆、图书馆等文化娱乐场所免费向残疾人开放。
第十八条 残疾人凭残疾人证可优先购票、优先搭乘市(区)内公共交通工具;对双下肢残疾的肢残人、盲人乘坐市(区)内交通工具,司乘及服务人员要给予提供便利服务。
第十九条 城区、乡镇所在地新建、扩建城市道路和公共建筑时,应当按照国家有关方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范的要求,进行无障碍设计和建设。建设行政管理部门对不按规范要求进行设计或施工的,不予发放建设规划许可证、施工许可证。
第二十条 律师事务所、公证处、基层法律服务所应依法为残疾人提供法律援助,为经济困难或特殊案件的残疾人提供法律服务的,经残联证明给予减收或免收费用。
第二十一条 在社区建设中,文化、教育、卫生、劳动、民政、街道等部门要把对残疾人服务、扶持、就业等纳入整体规划之中。
第二十二条 残疾人个体工商户或福利企业开业,由县级以上残联证明,报社、广播、电视台等新闻宣传部门应当免费为其刊登一次性价值在500元人民币以内的广告,第二次刊登广告时收取半费。
第二十三条 本规定适用于黑河市行政区域内持有《中华人民共和国残疾人证》的各类残疾人。
第二十四条 本规定由黑河市残疾人联合会负责解释。
第二十五条 本规定从发布之日起施行。



关于印发《湖南省建设工程安全生产监理规程(试行)》的通知

湖南省建设厅


关于印发《湖南省建设工程安全生产监理规程(试行)》的通知



湘建建〔2008〕72号
各市州建设局(建委、规划建设局)、衡阳市、邵阳市建工局,长沙市、永州市房产局,各有关单位:
  为明确工程监理单位对各类房屋建筑和市政基础设施工程的安全生产监理的工作内容、要求和程序,我厅制定了《湖南省建设工程安全生产监理规程(试行)》。现印发给你们,请认真遵照执行。执行中有何问题和建议,请及时函告我厅。


湖 南 省 建 设 厅
二○○八年二月二十五日


湖南省建设工程安全生产监理规程(试行)


  第一条 为了落实建设工程安全生产监理责任,保证建设工程施工安全,根据《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《湖南省建设工程质量和安全生产管理条例》等法律法规,结合我省实际,制定本规程。
  第二条 本省行政区域内对各类房屋建筑和市政基础设施工程及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备的新建、扩建、改建和拆除等活动实施工程监理,必须遵守本规程。
  第三条 建设工程监理委托合同应当包含安全生产监理内容,明确安全生产监理的权利和义务,并确定相应的安全生产监理费用。
  第四条 工程监理单位主要负责人对本单位的安全生产监理工作全面负责。工程监理单位应当建立安全生产监理责任制度和教育培训制度,保证本单位监理人员掌握安全生产的法律法规和建设工程安全生产强制性标准条文,督促工程项目监理机构落实安全生产监理责任。
  总监理工程师对工程项目的安全生产监理工作全面负责,工程项目监理机构应根据工程项目特点和要求明确总监理工程师、专业监理工程师和监理员在安全生产监理方面的各自职责。
  工程项目监理机构应配备与工程项目相适应的专(兼)职安全生产监理人员,对工程项目的安全生产进行监督检查,承担具体的安全生产监理责任。
  第五条 工程项目监理机构应当建立安全生产监理的审查核验制度、检查验收制度、督促整改制度、重大安全生产隐患报告制度、工地例会制度及资料归档制度,并明确各项制度的责任人员。
  第六条 工程监理单位及其工程项目监理机构在工程项目各施工准备阶段,应当履行以下安全生产监理职责:
  (一)在编制工程项目监理规划时,明确安全生产监理的范围、内容、工作程序和制度措施,以及人员配备计划和相应工作职责等。
  (二)明确工程项目的危险性较大的专项工程,编制危险性较大的专项工程安全生产监理实施细则。实施细则应当明确安全生产监理的方法、措施和控制要点,以及对施工单位安全技术措施的检查方案。
  (三)审查施工单位编制的施工组织设计、施工方案中的安全技术措施和危险性较大的专项工程施工方案的安全技术措施是否符合工程建设强制性标准要求,并签署审查意见。审查的主要内容应当包括:
  1.施工单位编制的地下管线保护措施方案是否符合强制性标准要求;
  2.基坑支护与降水、土方开挖与边坡防护、高大模板及支撑系统、起重吊装、脚手架、拆除、爆破等危险性较大的专项工程施工方案是否符合强制性标准要求,是否按规定要求经过专家论证;
  3.施工临时用电方案设计及安全用电技术措施和电气防火措施是否符合强制性标准要求;
  4.冬暑、雨期等季节性施工方案的制定是否符合强制性标准要求;
  5.施工总平面布置图是否符合安全生产的要求,办公、宿舍、食堂、道路等临时设施设置以及排水、防火措施是否符合强制性标准要求;
  (四)查验施工单位拟在工程项目使用的施工起重机械设备、整体提升脚手架、模板等自升式架设设施和安全设施的相关证照和资料是否符合规定。
  (五)检查施工单位(包括分包单位)工程项目的安全生产规章制度的建立以及专职安全生产管理人员的配备情况。
  (六)审查工程项目施工安全重大危险源目录、内容与工程项目实际情况是否相符,施工安全重大危险源防护保证措施是否符合工程建设强制性标准要求。
  (七)查验工程项目所有施工单位(包括分包单位)的资质和安全生产许可证;相关管理人员的安全生产考核合格证以及特种作业人员的特种作业证。
  (八)审核施工单位应急救援预案和安全文明施工措施费用使用计划。
  (九)审查工程项目及危险性较大的专项工程开工安全生产条件及各项手续。
  总监理工程师应当审查施工单位报审的有关技术文件及资料并在报审表上签署意见;审查未通过的,应当要求相关施工单位及时纠正和完善,没有进行纠正和完善施工组织设计、施工方案及安全技术措施不得允许实施。
  第七条 工程项目监理机构在工程项目各施工阶段应当履行以下安全生产监理职责:
  (一)检查施工单位是否按照审查批准的施工组织设计、施工方案中的安全技术措施和危险性较大的专项工程施工方案组织施工;审查施工安全重大危险源防护保证措施是否得到落实。
  (二)督促施工单位对危险性较大的专项工程施工方案按照规定内容组织专家论证,并办理开工安全生产条件审查;督促施工单位在危险性较大的专项工程施工过程中进行安全巡视检查,督促施工单位安全生产专职人员进行现场监控。
  (三)审查施工起重机械设备、整体提升脚手架、模板等自升式架设设施、钢管及扣件、漏电保护器、安全网等的检测检验报告和进场验收手续。参加施工起重机械设备、整体提升脚手架、模板等自升式架设设施以及施工临建设施的安装验收,督促施工单位及时办理相关设备设施的使用登记手续。
  (四)检查施工现场各种安全警示标志设置是否齐全,是否符合强制性标准要求。
  (五)检查施工单位对施工安全重大危险源的台帐建立、检查记录、整改记录情况;监督检查施工单位对施工现场安全重大危险源的动态管理情况。
  (六)核查安全文防护明施工措施费用专款使用情况,并按规定签署意见。
  (七)督促施工单位进行安全生产自查,对其自查情况进行抽查,检查自查记录。参加建设单位组织的安全生产专项检查;检查施工单位专职安全生产管理人员的工作职责落实情况,包括其工作日志;检查施工临时用电、施工起重机械设备、整体提升脚手架、模板等自升式架设设施的运行维护记录等。
  (八)建立工程项目安全生产隐患台帐,对安全生产违法违规行为和安全生产隐患,及时要求有关单位整改,并检查整改结果,签署整改验收意见。
  第八条 工程项目监理机构应当对下列专项工程施工作业(含安装、运行、拆卸)过程进行安全生产监督检查,并督促施工单位安全生产管理人员加强对关键工序施工全过程的跟班检查:
  (一)基坑(槽)开挖与支护、降水工程;开挖深度超过2.5m(含2.5m)的基坑、1.5m(含1.5m)的基槽(沟);或基坑开挖深度未超过2.5m、基槽开挖深度未超过1.5m,但因地质水文条件或周边环境复杂,需要对基坑(槽)进行支护和降水的基坑(槽);采用爆破方式开挖的基坑(槽)。
  (二)人工挖孔桩;沉井、沉箱;地下暗挖工程。
  (三)模板工程:各类工具式模板工程,包括滑模、爬模、大模板等;水平混凝土构件模板支撑系统及特殊结构模板工程。
  (四)物料提升设备(包括各类扒杆、卷扬机、井架等)、塔吊、施工电梯、架桥机等施工起重机械设备的安装、检测、顶升、拆卸工程;各类吊装工程。
  (五)脚手架工程:落地式钢管脚手架、木脚手架、附着式升降脚手架、整体提升与分片式提升、悬挑式脚手架、门型脚手架、挂脚手架、吊篮脚手架,卸料平台。
  (六)拆除、爆破工程。
  (七)施工现场临时用电工程。
  (八)其他危险性较大的专项工程:建筑幕墙(含石材)的安装工程;预应力结构张拉工程;隧道工程,围堰工程,架桥工程;电梯、物料提升等特种设备安装;网架、索膜及跨度超过5m的结构安装;2.5m(含2.5m)以上边坡的开挖、支护;较为复杂的线路、管道工程;采用新技术、新工艺、新材料对施工安全可能有影响的工程。
  工程项目监理应当参加对前款所列工程中涉及深基坑(槽)、地下暗挖工程、高大模板工程、大件设备、结构吊装就位等工程以及其他危险性较大的专项工程的专项工程施工方案专家论证,督促施工单位按照专家论证审查意见对专项工程施工方案进行修订完善,并经总监理工程师签字后方能允许实施。
  第九条 工程项目监理机构应当建立安全生产隐患整改报告制度。对安全生产违法违规行为和安全生产隐患应及时制止并书面通知有关单位限期整改,情况严重的,由总监理工程师签发暂停施工令,并及时书面通报建设单位;有关单位拒不在限期内整改或者拒不暂停施工的,工程项目监理机构应当及时书面报告相关建设行政主管部门或其安全生产监督机构,必要时,应当及时书面报告上一级建设行政主管部门。
  第十条 工程项目安全生产监理资料应明确专人进行管理和归档,其主要内容应包括:
  (一)本规程第七条、第八条规定的审查、检查、验收等资料及处理结果;
  (二)安全生产违法违规行为和安全生产隐患整改通知单、暂停施工令及整改回复验收单,定期安全生产检查记录及整改、回复、复查验收记录,对建设单位以及建设行政主管部门或其安全生产监督机构的书面报告备份材料;
  (三)监理人员的安全生产监理每日巡查记录或监理日志。
  第十一条 工程监理单位及工程项目监理机构的安全生产监理行为应当接受相关建设行政主管部门及其安全生产监督机构的监督检查,督促监理人员认真履行安全生产监理职责。
  第十二条 工程监理单位及其工程项目监理机构、监理人员未按照安全生产法律法规、工程建设强制性标准以及相关政策文件和本规程履行工程项目安全生产监理职责的,由相关建设行政主管部门及其安全生产监督机构认定上报其不良行为记录,依法作出行政处罚或提出行政处罚建议。
  第十三条 本规程自2008年4月1日起施行。