淄博市国有土地使用权出让和转让试行办法

山东省淄博市人民政府

淄博市国有土地使用权出让和转让试行办法

（淄博市人民政府令第9号　1992年6月5日）

　　第一条　为了改革国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进我市对外开放和经济发展，搞好城镇建设，根据“中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让”暂行条例》（以下简称《条例》及其他有关法律、法规，结合我市实际情况，制定本办法。

　　第二条　本市辖区内的国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押，适用本办法。

　　第三条　国内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本办法，在本市辖区内取得国有土地使用权（以下简称土地使用权），进行土地开发、利用、经营。

　　第四条　土地使用者开发、利用和经营土地的活动，必须遵守中华人民共和国的法律、法规和本市的有关规定，不得损害社会公共利益。

　　集体土地使用权需要出让、转让的，必须由县级以上人民政府依法征用为国有土地后，再依照本力、法办理。

　　第五条　县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权　的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

　　第二章　土地使用权出让

　　第六条　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定期限内让于土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　第七条　土地使用权出让合同，应当按照平等、自愿、有偿的原则，由区县以上土地管理部门按照法律规定的批准权限与土地使用者签订。

　　第八条　土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、区县土地管理部门会同城建、房管、规划等部门共同拟定方案，按照规定的批准权限报经政府批准后，由土地管理部门实施。

　　第九条　土地使用权出让最高年限按《条例》第十二条规定执行。

　　第十条　土地使用权出让可采取以下方式：

　　（一）协议；

　　（二）招标；

　　（三）拍卖。

　　第十一条　土地使用权协议出让程序：

　　（一）申请使用土地者持经区县人民政府有关部门批准的文件和资金来源证明等文件资料，向土地所在他的区县以上土地管理部门提出受让土地使用权的书面申请；

　　（二）土地管理部门接到申请书后，向申请者提供出让地块必要的资料和有关文件；

　　（三）申请者应在规定时间内提交包括土地开发建设方案和付款金额、付款方式等内容的意向性文件；

　　（四）经协商达成协议后，土地管理部门与申请使用土地者签订土地使用权出让合同，由申请者按出让金总额的20％支付定金（不计息，可抵充出让金。下同），并按规定办理用地报批手续：

　　（五）经批准后，由申请者按合同规定，…次性缴讨全部出让金或经双方协商达成分期缴付出让金的书面协议后，办理）土地使　用权登记，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权1第十二　条土地使用权出让金根据征地费、开发成本、土地用途、收益状况，地段等级、规划参数、使用年限等因素评估确定。

　　第十三条　土地使用权招标、拍卖程序另行制定。

　　第十四条　土地使用者需要改变合同规定的土地用途的，应征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门审查批准，依照本章有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，办理登记，换领《国有土地使用证》。

　　第十五条　出让土地使用权年限期满，土地使用者需要继续使用的，可以申请续期，经同意后，须重新确定和缴纳出让金，办理登记，换领《国有土地使用证》。其原地上的建筑物、其他附着物的产权执行合同规定并及时办理登记。

　　第三章　土地使用权转让

　　第十六条　土地使用权转让是土地使用权出让后，土地使用者通过出售，交换、赠与将土地使用权再转移的行为。

　　第十七条　土地使用权转让须具备下列条件：

　　（一）有土地使用权山让合同；

　　（二）具有《国有土地使用证》；

　　（三）已经交清全部出让金和有关悦费；

　　（四）符合出让合同规定的土地用途和城市规划建设要求；

　　（五）已达到出让合同规定的土地开发要求或实际投资已达到出让合同规定建设投资数额的25％以上；

　　（六）已实现出让合同约定的其他转让条件。

　　第十八条　土地使用权转让须签订合同，并到土地管理部门办理权属变更登记。转让合同可经公证机关公证，未办理权属变更登记的，土地使用权转让合同无效。

　　第十九条　土地使阁权转让人应向区县以上人民政府缴纳土地使用权转让增值费，缴费额为土地转让增值额的20－40％。

　　第二十条　土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

　　第二十一条　土地使用合通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　第二十二条　土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。　土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物为动产转让的除外。

　　第二十三条　土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权转让，按照权限分别列市、区县土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和房产过户登记。换领《国有土地使用证》和《房产所有证》。

　　土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经县级以上土地管理部门和房产管理部门批准，并办理过户登记，换领证件。

　　第二十四条　同一建筑物、其他附着物分割转让时，各部分建筑物、其他附着物所占用的相应比例的土地使用权同时转让。土地分割转让时，不得影响其土地使用价值。

　　第二十五条　土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、区县人民政府有优先购买权。

　　土地使用权转让价格不合理上涨时，市。区县人民政府应规定最高限价以平抑地价。

　　未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发。利用土地的，土地使用权不得转让。

　　第四章　土地使用权出租第二十六条　土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　具备转让条件的土地使用权可以出租。

　　第二十七条　土地使用权出租时，其地上建筑物、其他附着物随之出租。

　　地上建筑物、其他附着物出租时，其使用范围内的土地使用权随之出租。

　　第二十八条　土地使用权、地上建筑物，其他附着物出租时，应签订租赁合同，当事人在合同签订后应及时分别到土地管理部门、房产管理部门办理登记手续，未经登记的出租行为无效。

　　租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

　　第二十九条　与他人共有的土地使用权出租时，应以出租人所有的份额为限。共有土地使用权不可分割时，出租人须与共有人订立书面协议，方可出租。

　　第三十条　土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

　　土地使用权出租人应向区县以上人民政府缴纳土地增值费，缴贸额为增值费总额的20一40％。

　　第五章　土地使用权抵押

　　第三十一条　出让、转让取得的土地使用权，可以抵押。

　　第三十二条　土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

　　地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

　　第三十三条　与他人共有的土地使用权抵押时，按本办法第二十九条的规定办理。

　　第三十四条　土地使用权抵押人未经抵押权人同意，不得将土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让、出租、交换、再抵押或以其他方式处分。

　　第三十五条　土地使用权抵押，抵押双方应签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让或转让合同。

　　第三十六条　抵押合同签订后，抵押权人应及时分别到土地管理部门、房产管理部门办理抵押登记。

　　未经登记的抵押行为无效。

　　第三十七条　土地使用权抵押人不履行债务或在抵押合同有效期内宣告解散、破产时，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同处分抵押财产。

　　第三十八条　因处分抵押财产而取得的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应按有关规定办理过户登记。

　　第三十九条　抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，抵押双方应当依照规定办理土地注销抵押登记。

　　第六章　土地使用权终止

　　第四十条　土地使用权因出让合同规定的使用年限期满或提前收回及土地灭失等原因而终止。

　　第四十一条　土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当依照有关规定办理注销登记，交还《国有土地使用证》。

　　第四十二条　对土地使用者依法取得的土地使用权不得随意提前收回。根据社会公共利益确需提前收回土地使用权的，土地管理部门应提前六个月通知土地使用者。

　　提前收回土地使用权应根据土地使用者已使用年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。对补偿有争议的，争议方可向人民法院提起诉讼，起诉不影响收回土地使用权。

　　第四十三条　提前收回上地使用权时，出让方可用另一地块与受让方交换土地使用权。收回土地使用权的补偿金额与换得的土地使用权的出让金额差额结算。

　　交换土地使用权，应重新签订出让合同，办理登记手续，换发《国有土地使用证》。

　　第七章　行政划拨土地使用权

　　第四十四条　行政划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

　　第四十五条　行政划拨取得的土地使用权，未经批准不得转让、出租、抵押。符合下列条件的，经区县以上人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，土地使用权和地上建筑物、其他附着物的所有权可以转让，出租、抵押：

　　（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

　　（二）领有《国有土地使用证》；

　　（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

　　（四）签订土地使用权出让合同，并向区县以上人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

　　第四十六条　本办法下达前，通过行政划拨方式取得土地使用权的经济组织和个人，未经批准私自将土地使用权转让、出租、抵押的，应按本办法补办转让、出租、抵押土地使用权手续，补缴土地使用权出让金，办理过户登记。

　　第四十七条　以行政划拨取得土地使用权的经济组织和个人，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，由区县以上人民政府依法无偿收回其土地使用权。

　　对使用单位通过行政划拨取得的土地使用权，市、区县人民政府根据城市建设需要和城市规划要求，可以无偿收回。

　　对行政划拨土地使用权收回时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿。

　　第八章　开发经营成片土地

　　第四十八条　开发经营成片土地是指：国内外公司、企业、经济组织或者个人在取得国有土地使用权后，开发经营成片土地，举办开发企业（以下简称开发企业），依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权，经营公用事业，或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。

　　第四十九条　开发企业应编制成片开发规划或者可行性研究报告，明确规定开发建设的总目标和分期目标，实施开发的具体内容和要求，以及开发后的土地利用方案等。

　　第五十条　成片开发规划或者可行性研究报告，经区县人民政府审核后，按审批权限报批。

　　第五十一条　开发企业持成片开发规划或者可行性研究报告等批准文件，向开发区域所在区县人民政府土地管理部门申请办理用地手续，依法取得开发区域的国有土地使用权。

　　开发区域所在区县人民政府向开发企业出让国有土地使用权，签订国有土地使用权出让合同，并按出让国有土地使用权的审批权限报批。

　　第五十二条　凡一九九五年以前在我市投资开发经营成片土地的企业，从获取土地使用权后，免交三年土地使用费。成片开发荒山、荒地、荒滩、荒水的企业，从获取土地使用权后，免交十至十五年土地使用费。

　　第五十三条　开发企业依法自主经营管理，但在开发区域内没有行政管理权，开发企业与其他企业的关系是商务关系。

　　第五十四条　鼓励本市公司、企业、经济组织或者个人，以国有土地使用权作为投资或者合作条件，与国内外投资者组成开发企业。其应具备的条件是，经过出让获得土地使用权，不违背出让合同规定，按规定缴纳土地增值费；经过行政划拨获取土地使用权的，应补交出让金，签订土地使用权出让合同；集体所有的土地，先征为国有，后签订土地使用权出让合同。

　　第五十五条　开发企业获取土地使用权后，必须在一年内实施开发规划，如期不投资开发，收回土地使用权。

　　开发企业达到开发合同规定后，方可转让、出租和抵押土地使用权。

　　第九章　法律责任

　　第五十六条　土地使用者未按合同规定用途和城市规划要求开发利用、经营土地的，由土地管理部门责令其限期改正，并按照有关规定处以罚款。拒不改正的，提前无偿收回土地使用权，没收地上建筑物及其他附着物。

　　第五十七条　土地使用者在出让合同规定的建设期限内所投入的建设资金未达到规定的最低建设投资额度或没有完成所规定的开发建设项目的，土地管理部门可责令其限期投足资金，限期竣工，并处以罚款，逾期不改正的，收回部分或全部土地使用权。

　　第五十八条　申请使用土地者在签订土地使用权出让合同后六十日内不按合同规定缴纳土地使用权出让金的，其预交的定金不予返还。土地管理部门有权解除合同。

　　土地管理部门未按合同规定提供出让地块土地使用权，土地使用者有权解除合同。土地管理部门应退还定金，并赔偿土地使用者的经济损失。

　　第五十九条　土地使用者不按规定缴纳土地出让金、使用费、增值费的，除限期追缴外，从滞纳之日起每日按滞纳款总额的千分之5　加收滞纳金。

　　第六十条　对未经批准而私自转让、出租、抵押土地使用权的，区县以上人民政府责成有关部门没收其非法所得，收口土地使用权，限期拆除或者没收土地上的建筑物和其他设施，并根据情节处以非法所得5一40％的罚款。

　　第六十一条　当事人对处罚决定不服的，可以在收到处罚决定送达之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级主管机关申请复议，对复议决定不服的，可以向人民法院起诉，也可以直接向人民法院起诉。

　　逾期不申请复议、不起诉又不履行的，由主管部门强制执行或申请人民法院强制执行。

　　第十章　附　则

　　第六十二条　土地使用权可以由合法继承人继承。

　　第六十三条　土地使用者在办理出让、转让、出租、抵押手续时，按成交总额向土地管理部门缴纳2％的土地管理费。

　　第六十四条　土地使用者应按国家和省、市有关规定缴纳税费。

　　第六十五条　土地使用权出让金、使用费、增值费、罚没款由区县以上土地管理部门按出让权限统一收取，实行统收统支，市与区县二、八分成，按规定上缴财政，主要用于城镇基础设施建设和土地开发。

　　第六十六条　本办法由市土地管理局负责解释。

　　第六十七条　本办法自发布之日起施行。

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