对“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”文章相关问题的回应及探讨

曾广


　　文中提到“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”，作者本身就是不予肯定违反《物权法》的意思，我个人认为，《土地登记办法》完全没有违反《物权法》，更没有独自创设新的物权，理由如下：

一、《土地登记办法》没有突破《物权法》的规定，更没有违反了“物权法定原则”

　　《土地登记办法》的依据是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定的依据上述法律规定，“集体农用地使用权”是土地使用权的一种，是土地使用权的细化，是有法可依的，《宪法》第十条“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”因此，绝不能轻率地说《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》，更不能片面地以《物权法》没有“集体农用地使用权”而认为该办法违反《物权法》。
　　《物权法》第五条规定“　物权的种类和内容，由法律规定。”《物权法》第八条规定“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”《物权法》并没有约束其它法律，《土地管理法》也是我国的一部比较成熟的法律，所以，《土地登记办法》没有突破《物权法》的规定，更没有违反了“物权法定原则”。

二、《土地登记办法》没有置“土地承包经营权”于不顾，自行创设“农用地使用权”，而是为充分顾及了“土地承包经营权”的登记机关由农业行政主管部门操作，为物权登记留下工作空间

　　“国有农用地使用权”和“集体农用地使用权”是土地使用权的一种，并不是独自创设的用益物权种类，而是对土地使用权的进一步细化。
　　《土地登记办法》中的集体农用地使用权，是为了更好地与《物权法》和《农村土地承包法》、《森林法》、《水法》《草原法》和《渔业法》等法律相衔接，《土地登记办法》 中的“集体农用地使用权（不含土地承包经营权）”，并没有否定“土地承包经营权”的存在，而是肯定“土地承包经营权的存在”，文中所推理的“反面推之，国有农用地使用权就一定包含土地承包经营权了”一词，推理合乎逻辑，只是曲解了《土地登记办法》中“集体农用地使用权（不包含土地承包经营权）”真正含义。个人认为，这是作者对文字的片面理解或者说推理所产生的误解，从而产生相反方向的结论。我的理解就是，《土地登记办法》顾及了“土地承包经营权”登记不属于本部门职权范围的情况，规定了适用本土地登记办法的“集体农用地使用权”登记范围，并不包含“土地承包经营权”登记在内，但适用于“国有农用地使用权”的登记。相反，如果说“集体农用地使用权（包括土地承包经营权）”，那才是真正意义上的没有顾及“土地承包经营权”了。
　　从农用地使用权的含义上说，土地承包经营权实际上是农用地使用权范围内的一种土地权利，两者概念不能等同，但并不是取代或者否定“土地承包经营权” ，土地使用权的含义更广泛，土地使用权并不单指建设用地使用权，是包括农用地、建设用地使用权以及更广泛的土地用益物权。按照《全国土地分类》三级分类，一级分类为农用地、建设用地和未利用地，二级分类就是对一级分类再细化，农用地包括耕地、园地、林地、牧草地和其它农用地，我国土地实行的是“用途管制”制度，对农用地转用为建设用地是非常严格的，将土地使用权细分为农用地使用权和建设用地使用权两大类。《物权法》规定了“建设用地使用权”这一物权，实际上是从“土地使用权”细分出来的一种独立物权，从而奠定了“农用地使用权”法律基础。当然，未利用地是没有使用权的，其使用权只能通过开发利用，才能成为可利用的土地，通过开发或者转用审批，转为农用地或者建设用地，才能产生土地使用权。因此，在土地使用权分离出来的“农用地使用权”，属于土地使用权的范畴，并不是独立创设的物权。

三、国土资源部没有“试图冲破《农村土地承包法》关于土地承包经营权由不同部门主管的规定”

　　从部门职能上分析，《土地登记办法》只是国土资源行政主管部门根据现行的法律法规，对土地所有权和使用权进行登记的部门法规，是国土资源部门对土地登记的具体操作办法，并不包括农业行政主管（或农村经营管理）部门的“承包经营权登记”、林业行政主管部门的“林权登记”以及其它不动产物权的登记在内，在现阶段我国尚未对不动产物权进行统一登记的情况下，为了避免国土资源部门与农业、林业、水利、渔业等相关部门的职能交叉而制定的土地登记操作办法。相反，如果《土地登记办法》规定集体农用地使用权包括土地承包经营权，岂不是国土资源部门可以对土地承包经营权进行登记了。因此，《土地登记办法》并不是否定“土地承包经营权”的存在，而是肯定了“土地承包经营权”的存在，是与《农村土地承包法》相关法律相一致的，是为“土地承包经营权”等其他物权登记以足够的空间，也为今后不动产物权的统一登记创造更好的法规依据。

四、《土地登记办法》并没有歪曲“建设用地使用权”，自行创设“国有建设用地使用权”和“集体建设用地使用权”，面是基于《物权法》和《土地管理法》相衔接和名称吻合的原由

　　《土地登记办法》中的“国有建设用地使用权”和“集体建设用地使用权”，是为了使《土地管理法》所指“国有土地使用权”、“集体土地使用权”与《物权法》的“建设用地使用权”相吻合，并没有歪曲“建设用地使用权”，不属自行创设范围，因为《土地登记办法》制定的依据是《土地管理法》和《物权法》等法律，《物权法》中的“建设用地使用权”是“土地使用权”的细化。实际上，过去已经登记发证的“集体土地使用权”和“国有土地使用权”，均属“建设用地”范畴，《物权法》是将原土地登记的“土地使用权”进一步细化为建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权。
　　《物权法》第151条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”，这就是《物权法》与《土地管理法》相衔接的地方，是《物权法》对原“集体土地使用权“的充分肯定，而《土地登记办法》是对这两部法律“集体土地使用权”和“建设用地使用权”的完好结合。从目前的实际状况上看，如果没有“集体建设用地”，很多企业或者个人手上的《集体土地使用权证》所指的集体建设用地，就得不到法律保障，过去23年来，村、镇一级企业以及一些私营企业、国营企业所使用的集体建设用地，均属集体土地使用权范畴，而《物权法》中的宅基地使用权，是基于宅基地使用权的特殊性，由于法律规定，宅基地是不能单独买卖、抵押和出租的，也就是说不能自由进入市场的，这从一定程度上保证了我国目前还不算富裕的农民居有其所，更符合现阶段我国国情。但一些私营企业、集体企业或者国有企业所使用的集体土地，也就是集体土地使用权，要充分发挥其活力，必须进入土地市场的，也就是说可以买卖、抵押、出租才能产生最大的土地效益和社会效益，才能实现与国有土地同地同价，才能实现真正意义上带领农民奔康致富，把我国庞大的集体建设用地使用权和集体农用地使用权包括土地承包经营权市场建立起来，让这一庞大资产动起来，才能实现真正意义上的农民富裕，占大多数的农民不富裕，就谈不实现小康，更谈不上实现中华民族伟大复兴。
　　改革创新，不违反法律、有利于我国经济发展的，就是一部好的规章，不可否认，《土地登记办法》已经做到了这一点。当然，《土地登记办法》也有不尽人意的地方，《土地登记办法》的制定，各种名词要同时符合《物权法》、《土地管理法》和《农村土地承包法》等法律是相当困难的，既要符合法律规定，又要符合实际操作，出现名词表述上的不同在所难免。比如《物权法》中土地的分层设立问题，这是一种立法意义上的大胆尝试，大家都知道，土地分层设立土地使用权，其情况是相当复杂的，还要有很多配套的法律法规作出修改和完善，才能得以尽快实施，立法的目的就是为了节约集约用地，提高土地利用率，更好地发挥土地效益。为了使《物权法》得到实施，《土地登记办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等均作了相适应的修改，《确定土地所有权和使用权规定》（征求意见稿）也拟作相应修改，目的是使土地分层登记更快得到落实。

五、统一不动产登记角度的思考

　　从现实意义上说，不动产必须实行统一登记，势在必行。以土地和房屋的登记为例，本来早应该“两证合一”的，为什么到目前为止，全国尚未全部实行，个中原因，主要是体制问题，也涉及到法律法规的问题。以广东为例，早在9九十年代，广东省人大曾经讨论通过了统一由房产部门对土地使用权和房屋所有权进行登记，实行“两证合一”，但由于没有体制方面作保障，结果是只有广州市的原属广州市的清远市得以实施，其他市区的国土资源门迫于压力，只由房产管理部门统一办理了一段时间，并不是国土资源部门不予配合，而是由于房产管理部门在办理登记时碰到了很多实际困难，比如土地管理业务问题，土地纠纷如何解决问题以至人力不足问题、缺乏技术力量问题，最后不了了了，还是分开登记为好。剖析广州市和清远市得以实施的原因？原来，广州市和原辖下的清远市，充分考虑到体制方面的问题，将房屋管理部门和土地管理部门合并为国土资源和房屋管理局。而深圳市、佛山市等珠三角城市，其模式是国土和规划部门合并，欠发地区的肇庆、韶关等市，国土和矿产合并，而没有将房屋管理部门合并，是造成两证不能合一的首要原因，但不可否认，法律法规的不配套，也是造成不能“两证合一”的重要原因，只有从体制上及职能上理顺不动登记关系，国家出台不动产合一登记的法律，能够合并的部门，最好合并，不能合并的理顺职能关系，统一的登记部门，由相关职能部门确认权属来源，登记机关只承担权属登记发证，目的是将我国分散的不动产物权登记统一起来。从目前体制剖析，吸取广东省广州模式、珠三角模式和不发达城市模式的成功经验教训，在现有基础上，再将土地资源管理部门、房屋管理部门和城市规划部门合并，由于房屋管理部门和规划部门，很多地方只是块块管理，上下级之间没有直接的业务来往，在镇一级没有派出机构，国土资源管理部门是条块结合的管理体制，从人力物力上看，均有足够的人力物力资源作保障，最为有利的是镇一级国土资源管理所和测绘队伍，足以保证不动产登记所需人力物力和技术上的支持，从目前农村土地发证和房屋所有权证发证情况分析，在我国，大部分农村的房屋均没有登记发证，而土地使用权发证，基本上已经完成了土地使用权的总登记，规划部门也一样，由于镇一级没有派出机构，基本上以县以上城市规划为主，无暇顾及镇一级的规划，更谈不上村委会、村小组一级的规划了。当然，并不排除个别地方的房屋管理和规划部门具有充足人力物力以及先进测绘技术支持。因此，将规划部门和房屋管理部门归并到国土资源部门，是目前最好的办法，当然这不是最后解决办法，只能是权宜之计，但起码从根本上解决了困扰是中国老百姓几十年的房屋所有权、土地使用权和规划许可证的统一。
要实现真正意义上的不动产统一登记，最好的办法就是新成立一个不动产管理部门，将所有职能部门的不动产登记职能划转出来，归并为统一的不动登记机构中，这样才不至于各职能不愿放弃根深蒂固的现状，为各自利益互相浪费国家资源的情况。
　　以上，只作为个人观点，并非对写“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”的朋友有什么个人偏见，作为个人见解吧了，以此探讨，我一半认同文中所说“换个角度来看，这可能也是《物权法》未经充分论证就仓促通过的后遗症之一吧。”《物权法》出台，总不能讨论成十年时间才出台吧！如果单从《物权法》上的物权种类去进行土地管理，将是不完全符合实际的，在实际工作中也是行不通的。好在《物权法》给其它法律留下了灵活的空间，从而为其它法律的修改和法律之间相互衔接奠定了基础。从现实意义上说，《物权法》的颁布实施，标志着我国社会主义市场经济进一步完善，在为国民创业和创造财富提供法律保障，将会给我国未来经济发展带来深远的积极影响。



二??九年五月二十三日

海南省三亚市人民政府


三亚市人民政府关于印发《三亚市中小学教育资金管理办法》的通知

三府〔2006〕18号



各镇人民政府，各区管委会，市政府直属各单位：

《三亚市中小学教育资金管理办法》已经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



三亚市人民政府

二○○六年二月二十日





三亚市中小学教育资金管理办法



第一章 总 则

第一条 为了加强教育资金的管理和监督，规范中小学校的财务行为，提高资金的使用效益，促进教育事业发展，根据国家有关法律、法规和财务规章制度，结合中小学校特点，制定本办法。

第二条 本办法所称教育资金是指中小学校开展教育教学活动及维持正常运转和发展所需的资金。它包括教育事业费、教育费附加、学校事业性收费、上级教育专项拨款、学校勤工俭学收入及社会捐赠等。

第三条 教育资金管理的基本原则是：贯彻执行国家有关法律、法规和财务规章制度；坚持勤俭办学的方针；正确处理教育发展与资金供给的关系，社会效益和经济效益的关系。

第四条 本办法适用于三亚市人民政府举办的中小学校、职业中专学校、幼儿园等。企事业组织、社会团体及其它组织举办的上述学校参照相关条款执行。

第二章 教育资金的收缴

第五条 中小学校必须严格按照国家有关政策规定依法组织收入。各项收费必须严格执行国家、省规定的收费范围和标准。

第六条 中小学校所有事业收费收入必须全额上缴市政府非税收入财政专户,实行“收支两条线”管理。

第七条 中小学校按规定代收的课本费、作业本费和校服费等不属于财政性资金，不实行“收支两条线”管理，但必须使用由省国税局印制的《海南省学校代收费发票》，统一纳入学校财务核算，学校不得擅自另立帐户。

第八条 义务教育阶段的小学和初中全面实行“一费制”收费办法。各中小学校不得向免除杂费的义务教育阶段中小学生收取“一费制”中的杂费。学校不得擅自提高收费标准或设立新的收费项目。学校向借读生收取的借读费必须按省颁布的标准执行，不得跨学期预收。

第九条 中小学校要实行收费公示制度。通过新闻媒体或设置公示牌、公示栏等形式公开收费项目、收费标准、收费依据、投诉电话等，接受学生家长和社会的监督，增强学校收费的透明度。

第三章 教育资金的支出

第十条 教育资金的支出采取预算管理办法。中小学校预算编制坚持“量入为出，统筹兼顾，保证重点，收支平衡”的原则。学校应当自求平衡，不得编制赤字预算。

第十一条 中小学校的年度财务预算由学校提出预算建议方案，按照国家预算支出分类报市教育主管部门审核汇总报市财政部门核定预算控制数。中小学校根据预算控制数编制预算，由市教育主管部门汇总报市财政部门审批。

第十二条 中小学校的事业收费收入纳入财政专户管理的部门预算编制范围。学校要按照预算规定的支出项目，在学期初将经费的使用计划报市教育主管部门，市教育主管部门在5个工作日内审核批复后执行，并汇总报市财政部门备案。

第十三条 中小学校要按实际财务支出计划，科学合理地管好用好公用经费。义务教育阶段学校杂费、借读费应全部用于补充学校公用经费的不足，不得用于教职工工资、津贴、福利、基建等支出。非义务教育阶段学校的学费等收入统筹用于办学支出。

第十四条 中小学校从有关部门取得的有指定项目和用途并且要求单独核算的专项资金(包含农村税费改革转移支付教育资金、上级下拨的危房改造资金、寄宿生补助资金等)，应当按照要求专款专用，并定期报送资金使用情况。学校的各项开支不得挤占挪用专项资金。

第十五条 中小学校要加强对教育资金支出的管理，严格执行国家有关财务规章制度规定的开支范围及开支标准。各项支出要按实际发生数列支，不得虚列虚报，不得以计划数和预算数代替。

第四章 教育资金的拨付

第十六条 中小学校的事业收费收入，由市财政部门按时序分期拨付到学校。市财政部门要确保学校正常经费的足额安排和及时拨付，不得从中提取任何性质的调节基金(含手续费、管理费)，禁止截留、挤占、平调、坐支、挪用学校收费收入。

第十七条 部门预算安排的中小学基建、修缮经费由市财政拨付到教育主管部门，再由市教育主管部门直接支付给施工单位；学校公用经费及寄宿生补助经费由市财政拨付到市教育主管部门后，再由市教育主管部门直接划拨到学校。实行国库集中支付后，按有关规定办理。

第十八条 为保证农村义务教育的投入，各镇农村税费改革转移支付用于教育的资金不得少于40%的比例。由各镇根据学校实际提出具体的使用方案，报市教育、财政部门审定后，由各镇实施使用。

第十九条 中小学校要建立和完善采购付款的会计控制制度。办公用品、图书、仪器、课桌椅等物品购置要按照政府采购规定执行，单项采购金额3000元以上（含3000元）或批量采购金额10000元以上（含10000元）的物品由政府集中采购。现金的使用要按照现金管理原则，严格控制现金流量。

第二十条 市教育主管部门、各镇、学校用省教育专项资金建设校舍、修缮危房等投资项目，依据《海南省中小学危房改造工程土建项目管理暂行办法》(琼教计[2004]88号)的规定，凡单项工程造价(含维修)在30万元人民币以上的工程，采用竞争性招标的办法确定施工单位；单项工程造价(含维修)在30万元人民币以下的工程，可采用竞争性招标或公开议标或定向议标的办法确定施工单位。

第五章 教育资金的监督

第二十一条 市财政、物价、审计、监察、教育等部门要建立和完善监督机制与责任系统，按职责定期对教育资金的收缴、拨付和使用情况进行监督和检查。

第二十二条 市财政部门及教育部门负责监督检查教育资金的拨付和使用情况。每学期抽样对中小学校教育资金的拨付和使用情况进行绩效评估，出具评估报告，提出对查出问题的处理意见及改进建议，分别报人大、政府、政协分管领导阅示。

第二十三条 市教育主管部门负责对中小学预算执行情况进行监督。每年年终采取全面或重点抽查的方式，对中小学校的财务管理、预算执行、制度建设的基本情况进行财务分析和审计，形成总结报告向有关部门和分管领导报送。

第二十四条 中小学校必须接受国家有关部门的财务监督，完善内部监督制约机制。要将财务管理列入中小学校长年度考核内容之一。学校要实行校务公开制度，凡重大项目的开支要经过校务会讨论通过，并以适当方式向教职工公开。学校要按月公布财务收支情况，每年向教职工代表大会做财务收支报告，落实教职工民主管理和民主监督。

第二十五条 中小学校的财会人员有权按《会计法》及其它有关规定行使财务监督权。对违反国家财经法规的行为，有权提出意见并向上级主管部门和其它有关部门反映。

第二十六条 有下列情形之一的，由市财政、监察和教育行政部门给予当事人和单位主要负责人批评教育、限期纠正或行政处分，情节严重的移交司法机关追究其法律责任。

（一）违规向学生收费的；

（二）截留、挤占、平调、坐支和挪用教育资金和学校代收费的；

（三）虚报、瞒报、漏报财务收支的；

（四）虚报或挪用中央、省、市财政免费教科书专项资金或其它扶贫助学专款的；

（五）不按预算计划拨付资金影响学校正常运转的；

（六）不按经费用途支出的。

第六章 附 则

第二十七条 中小学校可根据本办法结合学校实际制定具体的财务管理办法，报有关主管部门备案。

第二十八条 本办法由市教育局、市财政局负责解释。

第二十九条 本办法自发文之日起施行。