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试论危机公关的传播策略/李慧娟

时间:2024-07-12 07:44:00 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8943
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试论危机公关的传播策略

前 言

伴随着改革开放的深入和国民经济的发展,中国企业近年来取得了长足进步,但是在高速发展的过程中,尤其要注意企业发展的安全问题。做得再好的企业也有不完善的地方,在一个高度敏感高度关联的“互联网”时代,不出现危机的概率是很小的。如果我们不能提前做“危机管理”的抗体,真的等到危机爆发时,就会招致灭顶之灾。危机公关就是由于企业的管理不善、同行竞争甚至遭遇恶意破坏或者是外界特殊事件的影响,而给企业或品牌带来危机,企业针对危机所采取的一系列自救行动。它是衡量企业公关综合实力的标准,也是任何企业的立足之基、发展之本。
当代社会,通信网络如此发达,不消几分钟,有关信息就会传遍全球。危机一旦发生,有关企业立即成为新闻媒体追逐的热点。危机公关的传播策略是在企业公关危机的处理过程中,针对公众的心态、需求的不同,借助媒介的力量对危机事件采取一系列的措施进行控制,澄清事件真相,消除公众误解,从而维护、恢复和发展企业形象。在处理危机过程中,新闻媒体是一把“双刃剑”,它不仅能制造舆论,还能引导舆论,因此如何加强与新闻媒体的沟通,掌握舆论的主导权,就成为公关处理的重要一环。企业对危机事件所做的“澄清”和“改正”,只有通过媒体才能被公众知晓,才可能扭转不利的局面。
一、传播策略在危机公关中的作用
(一)维护组织形象
组织的形象是组织的重要资源,无论纠纷事件,还是突发事件,都会给组织带来一定的形象损失。迅速控制事态的发展,能使组织的损失减少到最小限度,这对于事后恢复生产经营活动具有重要的意义。运用危机公关传播策略的作用是维护组织的声誉,这是危机公关的出发点和归宿点。在危机公关全过程中,公关人员要努力减少危机对组织信誉带来的损失,争取公众的谅解和信任。
例如,美国新泽西亚州的约翰逊兄弟公司,是一个管理精良的百年老厂。突然有一天,该公司的拳头产品——超强泰伦诺尔(一种扑热息痛剂)被人用作杀人的武器,毒死了3人。随后几天,又有3名无辜者因服了装有氢化物的泰伦诺尔胶囊而中毒身亡。顷刻间,该公司形象一落千丈,名誉扫地。面对新闻媒介的群起围攻和别有用心者的大肆渲染,该公司的管理人员立即采取危机处理行动。
向新闻媒介敞开大门,公布事实真相,是约翰公司当即做出的一个关键性的决定。该公司向新闻界宣布:“本公司是坦诚的、愧疚的和富有同情心的,决心解决放毒事件并保护公众。”为了不发生新的意外,该公司下令收回所有同中毒事件有关的超强泰伦诺尔,并花费50万美元,电告全国的医院、医生和销售商,提请大家注意为了消除人们的忧虑,该公司决定推出更加坚固的三层密封包装的新型泰伦诺尔,并在纽约举行规模盛大的记者招待会,把招待会的情况向全国播送,真诚地向新闻媒介对事实的报道和给予的大力支持表示感谢,这种坦诚的做法获得了社会各界的赞赏。就这样,该公司顺利地走出了困境,半年以后,他们生产的新泰伦诺尔重新获得了原有市场份额的95%。约翰逊公司终于重新获得公众的信任。可见,当企业遇到各种各样的危机的时候,积极地开展公关传播策略是解除危机的“缓冲器”,不但可以使社会组织脱离险境,而且还能够获得更多公众的支持。
(二)化解公众误解
危机发生初期,由于种种原因,传播的信息容易失真。为防止公众的猜测、误解和谣传,应及时准确地传递信息。面对谣言传播造成的公关危机,组织应从战略的高度认识和对待这一问题。事实证明,无论是采取对谣言不闻不问、视而不见的“鸵鸟”政策,还是任由事态发展的“等着瞧”政策,都会错过最佳处理时机。危机过后,企业仍需要运用公共关系的手段处理谣言带来的长期负面影响,修复谣言给组织形象造成的破坏。同时,还可以利用谣言传播创造的机会宣传组织的正面形象,以求与公众重建互相信任的关系。
例如,2006年1月6日,有关媒体报道春运学生票价政策时,将地处湖南衡阳市的南华大学报道为可以享受春运学生票价政策的:“民办院校”。报道出来之后,南华大学师生都极为不满,立即派出人员与相关媒体交涉,发现原来是记者在写稿件时,没有经过认真调查,道听途说,将南华大学当作了民办高校之一。南华大学作出:不对相关报社和记者提起诉讼,也不强迫他们公开道歉,但是要求相关媒体公布事实真相,这起由于媒介的负面报道引起的误解,最终以正面报道的形式,消除了不良影响。
(三)控制事态恶化
处理危机的目的在于,尽最大努力控制事态的恶化与蔓延,把危机事件造成的损失减少到最低限度,在最短时间内挽回组织由于危机事件而造成的损失。 。
例如,1988年4月27日,美国的一架波音737客机从檀香山起飞,不久飞机内就发生了剧烈的爆炸。值得庆幸的是,飞机最终安全降落。事故发生后,波音公司迅速调查事实真相,原来这架飞机已经飞行了20年之久,起落已达9万余次,大大超过保险系数,事故的原因就是因为飞机陈旧,金属疲劳所致。
波音公司通过新闻渠道大加宣传解释,旨在说明如此陈旧的飞机,居然能安全降落,恰恰是说明了波音飞机的质量可靠,并强调波音公司现已解决了金属疲劳的技术难题,波音公司及时而有效的宣传活动,使得公司信誉有增无减,事故发生后,波音公司的订单不仅没有减少,反而增加了,1998年5月的订货量比第一季度增加了近1倍。这起危机事件中,公关人员像快速反应部队一样,对组织迅速进行正面传播,及时扼制危机事件对公众的影响,强化顺意公众队伍,改变逆意公众队伍。
二、运用危机公关传播策略应遵循的原则
面对危机,有的企业谨言慎行、步步为营,有的企业处变不惊、应对果敢;当然,也有企业在危机来临时莫衷一是、进退失措……其实危机并不可怕,只要处置得宜,危机也可能是契机——甚至有希望转化为胜机。运用传播策略处理危机时应遵循以下几项原则:
(一)迅速准确
危机公关的传播应该迅速而准确,这就有了两种时间选择:危机发生的第一时间和危机真相大白的时候。危机发生后,企业要很快地做出自己的判断,给危机事件定性,确定企业公关的原则立场、方案与程序;及时对危机事件的受害者予以安抚,避免事态的恶化 ;同时在最快时间内把企业已经掌握的危机概况和企业危机管理举措向新闻媒体做简短说明,阐明企业立场与态度,争取媒体的信任与支持。
深层次的原因,如果没有调查清楚,不要发布猜测的和不准确的原因。可惜这一点常为企业所忽视。如前一段时间,某国一架民航机坠毁,事故原因正在调查,总统在发布会上说,可以排除被导弹击落的可能性,而过了一段时间,国防部有关负责人又说,不能排除被导弹击落的可能性,后来调查果然是被导弹击落。这前后矛盾的说法,给公众造成了恐慌,也损害了国家的形象,总统本人语言的权威更是削弱。因此,要避免一个误区:在真相出来之前,尽量避免接见媒体。其实,就是你不接触媒体,媒体也会编出种种理由作推测,国内不少危机风波的升级往往是没有及时控制不利信息传播的结果。
(二)勇于负责
态度决定一切。对危机事件所造成的损失和伤害,企业要勇于承担责任,并尽力争取公众和当事人的原谅。因为危机事件发生时,企业就是舆论的中心,这时企业的一举一动都会引起公众的关注,如果采取逃避或推却的态度,必然引起人们的反感,并造成媒体的大范围报道,使负面影响扩大化。企业要树立负责任和坦诚面对事实的态度,对出现的问题首先是承担责任,毫无推诿;争取与媒体合作;拥有同情心,重视消费者的感情,争取消费者的理解;将网络转变为厂商与消费者和外部其它相关者的直接沟通平台。
凡是中外成功的危机公关案例都有一个共同的特点:领导亲赴第一线,公关人员精心策划,任劳任怨。这种做法和技巧易于得到公众的理解,取得公众的同情与谅解,赢得公众的信任。例如,在2005年3月15日,肯德基被查出所销售的两种食品中含“苏丹红一号”。3月16日,肯德基所属的百胜集团在上海发表公开声明,宣布国内所有肯德基餐厅即刻停止售卖15日检查中含有苏丹红(一号)成分的两种产品,同时销毁所有剩余调料。通过负责任地坦诚面对消费者,使用一切可利用的手段来加强与消费者的沟通,从而获得了消费者的理解和宽容。因此,危机问题出来了,企业公关部门就不要回避,要大胆地接招。
(三)统一口径
危机事件初期常常容易发生情况不明、消息来源混乱的现象,不论外界怎样猜测,作为危机处理人员应该对各种情况冷静地分析判断,确定统一表态口径。在危机处理过程中,危机处理的传播工作非常重要,因为一言既出,事关全局,传播出去,影响很大,驷马难追。因此,必须注意统一口径,由指定发言人发言, 由一个人为主出面负责对外媒体传播,其它人负责电话询问, 对外发言人与其它人都要保持一致的口径。一般人不要随意接受采访,当然也不能简单地拒绝,而是礼貌地告诉他们企业对外传播的人和对外的新闻热线,坚持统一口径还能使公众认同企业是团结奋斗的整体,给公众留下企业领导人有能力、有决心、有诚意处理好这一公关危机事件的美好印象。
(四)公开坦诚
危机事件发生之后,在强大的社会舆论和可能产生的舆论压力面前,在新闻媒介高度的注视之下,组织管理当局应清醒地认识到,公开和坦诚不但是对付危机的最好政策。对于新闻界,应让他们知道事件的真相。在这方面不但要给予提供方便,而且还应主动协助他们工作,而决不可对其进行控制,甚至压制。在回答记者提问时要有根有据,不用似是而非的话去搪塞记者的提问。在回答记者问题时也不要带有倾向性。记者的判断力是很敏锐的,一旦失信于记者,印象就难以抹去。此外,也不可以任何理由拒绝记者发表你的姓名或引用采访中你的原话,以免造成对诚实的怀疑。 唯有这样做,才有可能取得社会公众和新闻界的信任和支持,才有可能创造出有利于解决危机的、公正的社会舆论环境。
(五)善于合作
争取公众、社团、权威机构的合作,协助解决危机,这是增加企业在公众中的信任度的有效策略与技巧。企业平时保持与公众、社团、权威机构的良好关系是实行这一策略与技巧的基础。由社团、权威机构出面讲话,通常给人以工整的感觉,容易得到公众的信任和舆论的同情。如1993年6月,美国著名的百事可乐饮料公司发生罐装百事可乐饮料中发现注射针头事件,尽管这件事不合逻辑,但是媒介报告却让人宁可信其有。百事可乐公司和美国食品与药物管理局密切合作,由该局出面揭穿这是一件诈骗案,政府部门主管官员和公司领导人共同出现在电视荧屏上,事实才得以澄清。可见,善于合作在危机公关的传播策略中也是至关重要的。
(六)一视同仁
在危机采访接待中,对一切媒介要一视同仁、机会均等,不要有亲有疏。不同媒介的记者在采写新闻时,他们之间既有竞争又会有合作,他们之间会经常相互通气。不公平的对待,只会弄巧成拙,得罪部分记者,这是一种得不偿失的做法。此外,公关人员应把所有要采访的记者的姓名、地址、电话等记下,以便在必要的时候能够及时向他们通报信息。
三、危机传播的方法与技巧
企业危机处理的方法与技巧对有效的危机管理起着重要的作用。危机的发生往往情况复杂,时间紧迫,不可控制因素较多,这就要求公关人员有良好的素质,冷静而果断,能随着情况的变化机智灵活地处理问题。一些好的技巧运用得当往往能够产生意想不到的效果。
(一)精心选择媒体
“成也媒体,败也媒体”,企业应具有新闻策划的意识,媒体选择是企业媒体公关的一个决定成败的细节问题,视事件大小及危机的严重程度,媒体选择也有不同的思路。国际大型企业的抗危机能力一般比国内企业要强,即使出现危机,处理也显得游刃有余。
例如,杜邦公司在处理2005年的“特富龙(一种独一无二的高性能涂料)”危机时,就表现出很高的技巧,特别是在媒体选择方面,着实显示了一个大型跨国公司的风采,可谓国内企业学习的典范。还是在部分媒体关注“特富龙”事件,危机尚处于潜伏状态的时候,杜邦就主动给每一个报道过“特富龙”新闻事件的记者传真了杜邦公司的相关产品的技术资料、相关证明材料和杜邦公司对事件的态度,希望能控制事态的进一步恶化,把危机化解于萌芽状态,但国内媒体刚刚经历过了“劣质奶粉事件”,对此类事情还是表现出异常的关注。当国内众多媒体争相跟进“特富龙”事件后,杜邦开始意识到事件发生了变化,于是,杜邦开始利用现代最快捷的媒体力量——网络, 杜邦(中国)公司常务副总经理和杜邦(中国)氟应用产品部技术经理做客新浪网络聊天室,利用网络媒体的快速传播速度和广泛的传播范围,进行网络公关。一夜之间,其聊天的内容在网络上铺天盖地传播开来。随后,在中国最具权威的报纸《人民日报》上,刊登了美国杜邦总裁贺利得的独家专访。这一个专访不断被国内其他媒体疯狂转载,犹如一个重磅炸弹,大大地遏制了事态的进一步恶化,强化了杜邦“特富龙”事件的媒体危机公关效果。而在中央电视台、新华社等众多国内外知名媒体的全方位的出击下,杜邦在事件中得以占据了更为有利的位置。
  7月20日杜邦在北京举行媒体见面会,这是杜邦在经过前一轮的危机公关后,以统一、强势的力量进行的最关键和最庞大的一次出击。见面会邀请了全国150多家媒体参加,声势非常浩大,杜邦中国区总裁查布朗、杜邦公司总部氟产品技术专家的出席再次向外界传递这么一个信息:涂有特富龙不粘涂层的炊具不含全氟辛酸铵(PFOA),杜邦产品决对安全!
  至此,杜邦对这起“特富龙”事件的媒体公关暂告一段落。
  回顾整个事件的处理过程,可清楚地看到杜邦选择媒体的匠心,由此我们可以总结出进行媒体公关时选择媒体的诀窍,即以权威媒体突出企业的地位彰显重要性,以影响较大的地方媒体加深影响力,以网络快速扩大认知面。
(二)及时表明态度
危机事件发生之后,各种传闻、猜测都会发生,媒介也会给予广泛的报导。兵贵胜,不贵久—— 按照危机公关处理的“24小时法则”,企业应在获悉危机发生后的24小时内启动危机管理机制,并做好准备工作,如各方言论的搜集、基本立场的确认、“官方”声明的拟定等,相关资源亦应协调到位。如不然,则会造成信息真空,让各种误会和猜测产生。里杰斯特称,此时如果不能及时与公众沟通,这一真空必然会被谣言、误解与胡言乱语所填充。因此,企业应在最短的时间内,及时表明态度。
例如,中美史克公司在中央电视台播放PPA禁令新闻后的12小时内,采取的第一步行动是尊重政府的决策,老老实实地将1亿元的药品回收并销毁 ;对于人心浮动的经销商,他们承担了事件带来的经济损失并保证供给其在销售公司其他产品时的渠道畅通;对媒体,他们接受了100多家媒体的专访,举行多场媒体恳谈会,向媒体表态,“尊重政府的意见,不停投资,不裁员”,从而树立了一个好公民的形象;对内,他们同样表达了不裁员的决心,赢得了内部团结一致的大好局面;对公众,通过媒体和专线进行沟通,表明自身的社会责任感。292天之后,不含PPA的新一代康泰克感冒药上市,并迅速夺回市场三甲的位置。及时成功的危机公关,着实让中美史克将危机化成了机遇。
(三)控制危机传播
现实生活中大家都知道,企业危机的发生和演变并不是孤立和封闭式的,而是与外界环境息息相关的。企业危机事件发生后,经过新闻媒介的报道和渲染,会引起公众的强烈反应。公众的反应和强大的舆论压力反过来可能加速或缓减企业的危机。因此作为企业的危机处理人,特别是公关人员,应该注意控制对危机的传播,要有能力影响大众对已经发生或正在发生的事情的初步或全部的看法。
控制危机传播,并不形同于掩耳盗铃。例如过去航空公司,在发生坠机事件后,机场人员立即带着一桶白漆冲到出事地点,赶在新闻记者出现前,把航空公司的名称涂掉。这种试图掩盖或歪曲危机事件真相的做法经证明是无助于危机处理的,相反会使危机更深重。因此,我们所谓的控制危机传播,实际上是要保证危机信息传播的流畅和信息的正确。同时,也是为了争取公司对危机的解释能力,要让大众了解公司的声明和公司正在进行的危机处理的进展。
那么,怎样控制危机传播有助于配合危机的处理呢?

商洛市人民政府办公室关于印发商洛市除四害管理暂行办法的通知

陕西省商洛市人民政府办公室


商洛市人民政府办公室关于印发商洛市除四害管理暂行办法的通知



各县区人民政府,市政府各工作部门、直属机构:
《商洛市除四害管理暂行办法》已经市政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。


二〇一〇年五月三日


商洛市除四害管理暂行办法

第一章 总则
第一条 为了促进除害防病工作,规范除四害工作管理,提高除四害工作水平,改善人居环境和投资环境,保障人民群众身体健康,根据《陕西省爱国卫生条例》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内任何单位和个人开展消灭老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂(以下简称“除四害”)的活动,均应遵守本办法。
第三条 市、县区爱国卫生运动委员会及其办公室具体负责本办法的组织实施。卫生、农业、教育、交通、工商、商务、建设、市政、水务等部门根据各自职责配合实施本办法。
第四条 除四害工作实行生物防治与环境治理相结合,以环境治理为主;专业队伍与群众运动相结合,以群众运动为主的原则。
第二章 措施与要求
第五条 除四害工作采取药物防治、改造环境、控制四害孳生地及直接杀灭四害等综合防治措施,对易孳生或易招致四害的行业和场所,要有专管人员、专管制度和完善的防范杀灭措施。
第六条 各单位和全体居民负有除四害的义务,应当积极参与除四害工作,服从各级爱卫办和卫生部门专业人员的指导、监督和检查,严格管理除四害药品、器械和监测工具。
第七条 除四害药物的生产加工和销售由各级爱卫办负责管理。生产用于环境卫生的杀灭病媒生物药品的企业,必须具备一定的专业技术人员和生产条件,在取得省卫生行政部门核发的卫生许可证后,方可生产;生产以农药为原药的卫生杀灭病媒生物药品,除必须取得卫生许可证外,还需进行农药登记和取得农药生产许可证;不得生产、销售和使用国家禁止用于环境卫生的急性剧毒杀鼠药剂。
第八条 各单位和各住户应有防鼠、灭鼠可行措施。对食品、饮食、粮库等特殊行业采取硬化地面、堵鼠洞、制作防鼠台、防鼠板、防鼠门、下水口防鼠网、器械捕捉、药物毒杀等办法消灭鼠害;各单位和场所都应达到国家灭鼠标准,粉迹法3%以内,鼠迹法2%以内,鼠夹法1%以内。
第九条 各单位和各住户应确保辖区范围内无苍蝇孳生地。水产品和肉类市场应有上下水设施并强化卫生管理,各类肉食摊点应当设置防蝇设施。要加强市场垃圾、粪便和病死禽畜肉食的管理,严禁随地倾倒、堆放。对易招致和孳生苍蝇的行业和地方,应落实防蝇、灭蝇措施,严格控制苍蝇孳生、繁殖,应采取诱捕、拍打和毒杀等方法消灭成蝇。宾馆、旅店、酒楼、餐厅及食品生产加工、销售等重点行业单位有蝇房间不超过1%,其他单位不超过3%,平均每阳性房间不超过3只;重点单位防蝇设施不合格房间不超过5%;加工、销售直接入口食品的场所不得有蝇;蝇类孳生地得到有效治理,幼虫和蛹的检出率不超过3%。
第十条 各单位和各住户应严格控制管辖范围内的蚊虫孳生场所,彻底治理蚊虫孳生地,并运用生物、物理、化学等方法消灭幼虫和成蚊,积水中不得孳生蚊幼虫和蛹。达到灭蚊标准要求,居民住宅、单位内外环境各种存水容器和积水中的蚊幼及蛹阳性率不超过3%,阳性勺内幼虫或蛹阳性率不超过3%;城区内大中型水体中的蚊幼或蛹每500亳升不超过5只;特殊场所白天诱蚊30分钟,平均每人次诱获成蚊数不超过1只。
第十一条 各单位和各住户应采用多种方法杀灭蟑螂或防止其传入,各宾馆、饭店要加强蟑螂的入侵防治和管理。达到灭蟑螂标准要求,室内有蟑螂成虫或若虫,阳性房间不超过3%,平均每间房大蠊不超过5只,小蠊不超过10只;有活蟑螂卵鞘房间不超过2%,平均每间房不超过4只;有蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过5%。
第三章 组织与管理
第十二条 “除四害”工作实行“条块结合,以块为主,单位负责”的体制,各县区、乡镇、村(居)委会要切实做好本辖区范围内除四害的组织、领导、监督、检查工作。各单位均应服从辖区统一领导,制定本单位除四害工作计划安排,建立除四害工作档案,落实除四害工作管理,确保本单位范围内除四害工作达到规定的标准。
第十三条 建筑工地和租赁住宅处的除四害工作,由施工企业和房屋出租者负责;停建工地由建设单位负责。
第十四条 各县区、乡镇(街道办事处)要加强管理与监督,有条件的可以建立专业化除四害机构,实行有偿服务,承担辖区内除四害消杀任务。
第十五条 凡申报从事环境卫生病媒生物防治的专业消杀公司和个人,应经市、县区卫生行政部门的专业知识和技能培训,取得合格证后,方可从业,并报市、县区爱卫办备案。
第十六条 除四害的组织发动、宣传教育、资金筹集、效果评价工作由市、县区爱卫会负责。除四害的调查研究、技术指导、业务培训、密度监测及考核鉴定工作由市、县区卫生行政部门负责。
第四章 奖励与惩罚
第十七条 各级爱卫办要定期开展“除四害”检查评比工作,对在“除四害”工作中做出显著成绩的单位和个人,给予表扬和奖励。
第十八条 单位所负责的环境卫生未达到国家和省级规定标准的,依据《陕西省爱国卫生条例》第三十条的规定,由市、县区卫生行政主管部门责令限期治理;治理后仍达不到标准的,处以警告或一百元以上一千元以下罚款。
第十九条 未取得卫生许可证而生产杀灭病媒生物药品的,依据《陕西省爱国卫生条例》第三十二条的规定,由市、县区卫生行政主管部门责令其停止违法行为,并处以一千元以上五千元以下罚款,有违法所得的,没收其违法所得。
第二十条 生产不合格的卫生杀灭病媒生物药品的,依据《陕西省爱国卫生条例》第三十三条的规定,由县级以上质量监督行政主管部门根据有关产品质量的法律、法规予以处罚;情节严重的,由市、县区卫生行政主管部门同时吊销卫生许可证。
第二十一条 生产、销售国家禁止用于环境卫生的急性剧毒杀鼠药剂的,依据《陕西省爱国卫生条例》第三十四条的规定,由市、县区卫生行政主管部门责令其停止违法行为,没收所生产的药剂,可并处三千元以上三万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;因生产销售剧毒药剂给他人造成人身和财产损失的,应当予以赔偿;致人伤亡构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十二条 “除四害”机构和个人未取得培训合格证而从事卫生消杀业务的,依据《陕西省爱国卫生条例》第三十五条的规定,由市、县区卫生行政主管部门责令停止违法行为,对单位处以三百元以上三千元以下罚款,对个人处以一百元以上一千元以下罚款。
第二十三条 除四害监督管理人员玩忽职守、滥用职权、收受贿赂的,由其所在单位或其上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附则
第二十四条 本办法自2010年5月10日起施行。


苏州市《城市异产毗连房屋管理规定》实施细则

江苏省苏州市人民政府


苏州市《城市异产毗连房屋管理规定》实施细则



  第一条 为加强城镇异产毗连房屋的管理,维护房屋所有人、使用人的合法权益,明确管理、修缮责任,保障房屋的正常使用,根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》、《江苏省城镇房地产管理暂行办法》及国家有关法规,结合我市具体情况,制定本实施细则。

第二条 本细则适用于本市市区和县(市)建制镇范围内的一切异产毗连房屋。
  本细则所称异产毗连房屋,系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同产权所有人所共有的房屋。

第三条 苏州市房地产管理局负责全市城镇异产毗连房屋管理工作,县(市)、区房地产管理局(处)负责本辖区的城镇异产毗连房屋管理工作。

第四条 异产毗连房屋的所有人应按照市、县(市)房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利,承担相应的义务。

第五条 所有人和使用人对房屋的使用和修缮,必须符合城市规划、房地产管理、消防、环境保护和文物保护等部门的各项要求,并按照有利使用、方便生活、团结互助、共同协商、公平合理的原则,正确处理毗连关系。

第六条 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、晒台、屋顶、楼梯道、走廓、通道、厨房、客厅、厕所以及院落、天井、公用场地、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。
  所有人和使用人在房屋共有、共用部位应妥善处理排水、通行、采光等方面的毗连关系,不得损害他方利益。
  由于历史原因造成,必须通过他方所有人房屋的有关部位才能进入另一方所有人房屋的,他方所有人不得阻碍进出,其进出部位房屋的维修由双方共同承担。

第七条 异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。

第八条 一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外,还须征得其他所有人一致同意,并签订书面协议。

第九条 异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏,视同自然损坏),所需修缮费用依下列原则处理:
  (一)共有房屋主体结构(包括基础、柱、梁、墙等)的修缮,凡钢混、砖混结构房屋,由所有人按份额比例分担;凡砖木、简易结构房屋,由涉及损坏部位的房屋所有人按面积比例分担。
  (二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮),由相邻两侧房屋所有人均担;借墙房屋的墙体修缮时,墙体房屋所有人承担墙体拆砌加固费,借墙的房屋所有人承担墙体单面粉刷费,涉及楼面、屋盖修理各自承担,或按双方协议办理。墙体所有权不变。
  (三)楼盖的修缮,其楼面与顶棚部位(包括楼平面的挑出部位如阳台、挑沿、雨篷等),由所在层房屋所有人负责;搁栅、梁、板等结构构件所涉及的部位,由毗连上下层房屋所有人均担。
  (四)屋盖的修缮:
  (1)不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。
  (2)可上人屋盖(包括各类晒台、屋面和周边的栏杆、女儿墙等护栏),如为各层所共用,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层或某层若干户使用,由使用层或使用层的若干户房屋所有人分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。
  (五)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮:
  (1)各层、各户共用楼梯间,由使用其楼梯间的各层、各户房屋所有人按份额比例分担。
  (2)为某些层、某些户所专用的楼梯,由其使用该楼梯的专用层或专用户的房屋所有人按份额比例分担。
  (六)房屋共有、共用部位装饰的整修、检修或油漆,由房屋所有人按份额比例分担。
  (七)房屋共有、共用的设备和附属建筑的修缮:
  (1)电梯、暖气、共用天线、消防器材、化粪池、积粪池、自来水管、污水管、垃圾道等的修缮(包括疏通、更换),由共有、共用房屋所有人按份额比例分担。
  (2)水箱、蓄水池、水塔、水泵的清洗和修缮,由其使用层的房屋所有人分担一半,其余一半由该毗连房屋的其它各层的房屋所有人按份额比例分担。
  (3)共有、共用电照的翻换电线、增加容量、增装电表、更新配件等,由受益的房屋所有人按份额比例分担。
  (八)房屋拆除,其拆卸支付或拆迁残值回收,由房屋所有人按份额比例分配。

第十条 异产毗连房屋的自然损坏,应当及时修缮,房屋所有人不得借故拖延或拒绝;否则造成损失的,责任人应负责赔偿。
  因异产毗连房屋的修缮,而影响损坏相邻房屋的,修缮方应负责恢复原样或赔偿损失。

第十一条 异产毗连房屋因使用不当造成损坏,由责任人负责赔偿。

第十二条 异产毗连房屋的一方所有人或几方所有人、使用人有造成房屋危险行为时,他方有权采取必要措施,防止危险的发生;如造成损失,责任方应负责赔偿。

第十三条 异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围,造成妨碍或侵害他方权益的,应停止侵害,排除妨碍,并赔偿由此而造成的损失。

第十四条 异产毗连房屋的所有人或使用人发生纠纷时,可向房屋所在地房地产仲裁机构申请仲裁,或向房地产行政主管部门申请调处,也可以直接向房屋所在地人民法院起诉。

第十五条 异产毗连房屋经当地房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋所有人必须按有关管理规定及时治理。

第十六条 异产毗连住宅楼(三层及三层以上)的共有部位及共用设施由所在地房管部门实行统一管理和维修。维修项目包括:
  (一)上水管防冻包扎、水箱冲洗和零件维修;
  (二)上下水管阻塞维修;
  (三)总电表至各分户表线路维修;
  (四)楼梯间和共有走道的扶梯、门窗维修及油漆保养;
  (五)楼梯间粉刷和共有走道地坪修补;
  (六)垃圾箱修换;
  (七)其他小修项目。
  共有部位及共用设备维修所发生的费用,由市、县(市)房地产管理部门按建筑面积进行测算,经协商确定后,由房屋所有人(单位)支付。

第十七条 异产毗连住宅楼的室内维修养护及专项较大维修项目,如门窗油漆、屋面修漏(或更换屋面面层)、外墙铲粉、墙体裂缝加固,钢筋混凝土柱、梁、板加固修理、修换落水管道、拆换上下水管、拆换电线、电表水表增容,化粪池清运等,房屋所有人(单位)可委托房管部门代办,按实结算,或者商定其他结算办法。

第十八条 出售给个人的异产毗连住宅,其共有部位和共用设备的维修办法,在国家有关文件另有规定之前,按本细则执行。

第十九条 未设镇建制的工矿区可参照本细则执行。

第二十条 本细则自一九九一年一月一日起施行。